HUURPRIJZEN WINKELS STIJGEN MET 9%

Huurprijzen van winkels zijn in 2022 gemiddeld met 9% verhoogd. Dit blijkt uit de jaarlijkse winkelhuurprijsmonitor van Stec Groep. De hogere huurprijzen volgen op een jarenlange dalende trend. In de Randstad stegen de huren het sterkst. In minder stedelijke provincies werden huren gematigder verhoogd. Met name de hoge inflatie leidde tot hogere huurprijzen. Ook het herstel van de winkelmarkt speelt mee. De komende jaren komt de winkelmarkt onder druk te staan vanwege verslechterde economische omstandigheden. Structureel lijkt de grootste krimp in de winkelmarkt echter voorbij.

Stijgende huurprijzen

Vastgoedpartijen verhoogden de huren van winkelvastgoed in 2022 met 9%. De stijging ligt daarmee onder de Consumenten Prijs Index (10% in 2022) op basis waarvan de meeste vastgoedpartijen huren jaarlijks aanpassen. De huurprijsstijging ligt wel ruim boven de kerninflatie van circa 5%. In de kerninflatie zijn de stijgende energie- en voedselprijzen niet meegenomen. Brancheorganisatie INretail riep vastgoedpartijen daarom medio 2022 op huren te corrigeren aan de hand van de kerninflatie[1]. De belangrijkste reden is dat huurders hogere energiekosten al rechtstreeks betalen.

Martijn Exterkate (senior adviseur retail Stec Groep): “De hogere huren komen in een tijd waarin kosten voor ondernemers zich opstapelen. Denk aan inkoop, financiering en energiekosten. Het verdienmodel komt daardoor verder onder druk te staan. Het is te begrijpen dat huren enige mate worden verhoogd. Maatwerk en realisme zijn daarbij wel belangrijk. Idealiter wordt dit gekoppeld aan een perspectief door bijvoorbeeld winkelpanden te verduurzamen. Daardoor dalen de energiekosten en stijgt de vastgoedwaarde.”

Grootste huurstijging na jarenlange daling

De huurstijging in 2022 is de grootste sinds 2015. Jarenlang daalden de huurprijzen in de Nederlandse centra. In centra van middelgrote steden liep dit op tot dalingen van 25 tot 30%. Online shoppen, veranderend consumenten­gedrag en overaanbod aan winkels waren hiervoor de belangrijkste verklaringen. In de coronaperiode werden winkelhuurprijzen versneld afgewaardeerd. In de grootste binnensteden was dit in het bijzonder zichtbaar. Zij kampten bovengemiddeld met wegblijvende toeristen, thuiswerkers en winkelketens die vestigingen sloten.

Grote regionale verschillen in huurprijsontwikkeling

Met name in de centra van middelgrote steden zijn grote regionale verschillen te zien in huurprijsontwikkeling. In de Randstad stegen de huurprijzen in deze centra het hardst tot 11%. In provincies als Groningen, Drenthe en Zeeland stegen de huren aanzienlijk beperkter met 5 tot 7%. De verschillen in huurprijsontwikkeling worden verklaard door twee redenen. Buiten de Randstad zijn vaker lokale vastgoedpartijen actief en zij voeren gemiddeld genomen een gematigder huurprijsbeleid. Ook de uiteenlopende en relatief hoge leegstandcijfers in dit type centra spelen een belangrijke rol.

Exterkate: “De grote differentiatie in huurprijsontwikkeling laat de grilligheid van de huidige winkelmarkt zien. De centra in middelgrote steden kenden een impuls in de coronaperiode doordat consumenten meer lokaal gingen winkelen en de drukke grote binnensteden meden. Inmiddels ebt dit effect wat weg. Ook gaan diverse winkelketens door met het sluiten van vestigingen. Er zijn forse investeringen in verblijfskwaliteit en vergroening nodig om de aantrekkelijkheid van deze centra te vergroten. Ook transformatie van leegstaande panden naar nieuwe invullingen heeft prioriteit.”

Huurprijzen stijgen harder op A-locaties

Huurprijzen worden over de brede linie verhoogd: van kleine lokale centra tot grote binnensteden. Op A-locaties, de drukste winkelstraten, stijgen de huurprijzen echter harder dan op de B/C-locaties. Vooral in de grote binnensteden is dit zichtbaar. Hier is met name sprake van krapte in middelgrote panden[2]. Het feit dat huurprijzen op B/C-locaties minder hard stijgen biedt perspectief voor startende en lokale ondernemingen. Ook biedt het mogelijkheden voor transformaties van winkels naar andere functies zoals horeca, diensten, werkfuncties en woningen.

Ook herstel winkelmarkt en transformaties stuwen huurprijzen

Door herstel van de winkelmarkt en transformatie van winkelpanden is er tevens opwaartse druk op de huurprijzen ontstaan. Na periodes van lockdowns en sterke groei van webshops in de jaren 2020 en 2021 was in 2022 sterk herstel zichtbaar in de fysieke winkelmarkt. Kleding- en schoenenwinkels, met afstand de grootste branches in binnensteden, kenden stevige groei in verkoopvolumes[3]. Omzetten bij webwinkels namen af. Het aantal leegstaande winkelmeters daalde het sterkst in ruim twintig jaar tijd. De leegstand daalde met name doordat winkelpanden werden getransformeerd naar woningen en kantoren.

Marktverwachtingen: op korte termijn conjunctuureffecten, structureel grootste krimp voorbij

De winkelmarkt staat op een kantelpunt. Door het verslechterende economisch klimaat en hogere prijzen loopt de consumptie terug. Dit geldt in het bijzonder voor non-food en grotere aankopen. Winkelketens en lokale ondernemers kampen tegelijkertijd met oplopende kosten. Enige toename van winkelleegstand is niet uit te sluiten. Stec Groep verwacht dat dit zich landelijk zal beperken tot een niveau van 6 tot 7% in de jaren 2023-2025.

Structureel verwacht Stec Groep echter dat de grootste krimp in de fysieke winkelmarkt voorbij is. In het afgelopen decennium verdwenen in centrumgebieden ruim een vijfde van de winkels. Ketens blijven de komende jaren hun winkelportefeuilles optimaliseren (minder vestigingen in minder steden) en nog steeds staan diverse branches onder druk. De grootste consolidatieslag heeft echter plaatsgevonden. Zo komt het groeiplafond van webshops in zicht, versterkt door toenemende verzend- en retourkosten. Daarnaast hebben er forse correcties plaatsgevonden in de vastgoedwaarderingen. Door lagere huren ontstaan kansen voor nieuwe toetreders in de markt. Tot slot openen steeds meer webshops fysieke winkels. Een fysieke locatie neemt in relevantie toe.